長期修繕計画確認していますか?

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皆さまこんにちは!

今回は、マンションを購入するときに聞く「長期修繕計画」どのようなものかをご紹介します。

長期修繕計画は、分譲マンションを長期にわたって快適な状態のまま維持するために作成される計画です。

共有部分に関しては区分所有者が維持・修繕を実施することが決まり事となっていますが、建物の修繕工事については多額の費用がかかるために将来見込まれる修繕工事の費用を盛り込んだ計画が長期修繕計画です。そこから入居者ごとに割り出された金額を毎月収めるのが修繕積立金です。

この長期修繕計画は購入前にチェックすることが可能です。

大規模修繕工事は12年程度の周期で計画されるのが一般的。予算や修繕項目を見ることでどんな計画が立てられているのかがわかります。

令和3年9月に改訂された国土交通省のマンション修繕積立金に関するガイドラインに修繕積立金額のめやすが記載されています。興味のある方は一度見てみてください。

専有面積当たりの修繕積立金の額×購入予定のマンションの専有床面積で目安を計算することができます。

この金額はあくまでも目安で、購入予定のマンションの規模や立地・使用している材料などによっても違いがでてきます。

札幌市内のマンションでもよく見られる共用設備が充実しているマンションは維持管理にお金がかかります。

専有部のディスポーザーの排水管も維持管理の対象となります。国土交通省の平均値に含まれていません。(機械式駐車場の設備も含まれていないんです。)

維持管理費は高めかもしれませんが、ジムや温泉・シアタールーム・ゲストハウスなど月額費用や宿泊先を考えると、考え方によってはお得感があるかもしれません。

ただし、全く使用しないのであれば必要としない設備の維持管理費用をとられているということになってしまいます。

修繕計画は勝手に決められるわけではなく、マンションの所有者が組合員となる管理組合であればマンションで起きている問題をリアルタイムで発見し修繕計画に反映することができます。私のマンションでも宅配ボックス設置の要望があるのですが、大規模修繕工事を2年程前に実施し積立金がまだ十分ではないため今回は見送りとなったそうです笑(賃借人は会議の場に参加するわけではないんですが、所有者の奥様がお話をしているのを聞きました!)

 

この長期修繕計画は全てのマンションにあるわけではありません。

小規模なマンションの場合、修繕すべき箇所が少なく入居者の人数も限られているため長期修繕計画という概念がないなんてこともあります。

このような場合は修理が生じた際に都度修繕工事を行うという対処になり、毎月積立金を支払うことはないですが突然修繕費の請求が行われる可能性が発生しますので自主的に貯金するなどの対策が必要です。

また、長期修繕計画があってもその通りに工事が進まない場合もあります。修繕積立金が不足してしまうリスクもあり一時金の徴収や管理組合で融資をうけることがある場合もあります。

このような事態を想定した上で余裕をもたせた修繕積立金の設定を行っていますので、極端に心配をする必要はありませんが、リスクも知っておくことも大切です。

今まで売却のお手伝いをさせてい頂いたマンションでは一時金の追加徴収や融資のお話を聞いたことはありませんが(;^_^A

以前、某マンションを購入されたお客様で、管理費・修繕積立金は高い方が安心。費用の高いマンションが欲しいとお話されていたお客様がいらっしゃいました。管理を買うという考え方です。

高いか安いかで検討するだけではなく、適切に計画がされているかを確認することが大切です。

これからマンションを購入する方は計画がしっかり立てられていて信頼ができるかどうかを不動産業者に相談してみてください(@^^)/~~~Happy♥

 

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