「告知事項」不動産会社の告知義務や物件の問合せ方法

皆さまこんにちは(^^)/

物件探しのお手伝いをさせて頂くことになった時に言われる「事故物件」以外で。と言われる方は少なくありません。

事故物件と聞くと、殺人事件や自殺・孤独死・火災などによる死亡事故を思い浮かべるのではないでしょうか。事故物件以外でと言われた場合、不動産会社では詳細の確認の他に過去に事件や事故がなかったかを調べてお客様へご紹介させて頂いています。

物件の資料には事故物件ではなく「告知事項有り」と記載されています。ご自身で事故物件以外の物件を探されるときには、「告知事項」の有無を確認しましょう！インターネットでは大島テルで確認されている方も多いです。

告知事項有りの物件は死亡事故だけではありません。

不動産の取引では物件の重大な欠点や欠損のことを「瑕疵（かし）」と言い、売買・賃貸の取引をさせていただくときに、瑕疵がある場合お客様へ告知をする義務があります。

瑕疵には「心理的瑕疵」いわゆる死亡事故が起きた物件の他にも、告知をしなければならないものが数種類あります。

工場などの振動や騒音、ごみ処理場が近くにある「環境的瑕疵」、雨漏りや基礎にひび割れが確認できるなどの「物理的瑕疵」、必要な防火設備が整っていない「法的瑕疵」などがあります。

告知事項があるのにもかかわらず、不動産業者が告知しないのは違法となりますので、必ずお客様へ説明をさせていただいています。

告知する義務について、国土交通省から2021年10月に新ガイドラインが発表されました。実は新ガイドライン発表前は事故物件についての明確な定義や基準がありませんでした。

そのため、人が亡くなればすべてが事故物件となっていたんです。事故物件と認定するかどうかは不動産業者によって違いがあり曖昧。自然死は日常生活において起こりうるものという見方から事故物件に含まないケースも多くありました。

室内だけのケースだけではなく共用部で事故が起きているケースもあります。専有部分（室内）のみの告知をしている不動産業者もいれば、共用部分の事故やその発生日まで告知している業者さんもいます。

告知の期間についても2年または3年、入退去の回数や所有権の変更などで告知をしなかったりと不動産業者の考え方や業界のルールなどで様々でした。

事故物件と認定してしまうとオーナー様は家賃の減額を余儀なくされたり入居者が集まらないなどの悩みが出てきてしまうことが多く、告知義務が発生しないように事故や事件発生後に自社の社員を一時的に住まわせるなどで告知義務を果たしたことにしてしまうような不動産業者も出てきたこともあります。

他にも色々なケースがあります。そこで今回の新ガイドラインが制定されました。

新ガイドラインでは過去に自然死・日常生活による不慮の死が発生した居住用物件については入居希望者に告知をしなくて良いとなりました。自然死の発生は特別なことではありません。階段からの転落など不慮の事故は日常生活で起こる可能性が十分にあるためという理由です。

ただし、自然死や不慮の事故によるものでも「特殊清掃」が発生した場合は例外です。

そして、共用部で発生した事故・事件についても以前までは告知がされていないケースがありました。共用部についても日常的に使用する場所のため事故・事件があった場合は住み心地に影響を与えるとして告知の対象になりました。

告知の期間は発生から「おおむね３年間」とされています。この期間は「賃貸物件」のみに適用されています。売買は告知期間は定められていません。

３年間と制定されていますが、告知の期間が経過していても不動産業者ではお客様から問い合わせがあった場合や、社会的な影響の大きさ・入居者が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合は告知をしなければなりません。

賃貸の入居をご希望されている場合は、ほとんどのお客様が告知がないかを気にされています。

私が賃貸物件をご紹介するときは、以前から必ず過去に事件や事故がなかったか。近隣ではどうかを確認していました。

売買の場合は、所有者様が打合せの際に同席していない場合は、どちらに所有者（登記名義人）の方がいらっしゃるのかをお聞きしています。事故だけではなく認知症で売却の意思が確認できなければすぐに販売を開始することができないこともあるため、必ず確認をさせていただいています(^^)

仮に、事故があっても家賃の安さや全く気にならないと言われて入居・購入されるかたも多くいらっしゃいます。

ネガティブなイメージがどうしてもついてしまう「瑕疵」

トラブルの原因ともなりますので、入居・購入前にはどのような瑕疵でも新ガイドライン制定前からご説明をさせて頂いています。

もし、お引越しで賃貸物件を検討している・物件を購入するなどで過去の事故や事件・環境などが気になるけど、どうしたら良いかわからないという場合は遠慮なく不動産会社に問い合わせをしてみてください。

オーナーさんや管理会社に問い合わせをさせていただき確認をします。回答いただいた際に無回答・不明だった場合はそのままお客様にお伝えすることとなります。

わからないということは大丈夫だね！と思って入居したら、近隣から事故があったことを聞くなんてこともないわけではありません。（過去に土地を仲介させていただき、お客様から購入申込をいただいて喜んでいたら近隣の男性から過去に何があったかお話されて、土地を所有していた業者とトラブルに発展しそうになったことがあります・・その時は建物を解体していたので土地に事故はないとう販売業者の判断でした。本当に曖昧ですよね。）